佛山收賬公司買受人逾期付款，開發商是否承當逾期交房違約責任？

 商品房生意中，買受人沒有在合同約好日期前付出完畢購房款，恰巧開發商存在逾期交房的現象，買受人能否要求開發商承當逾期交給房子違約責任？

 合同簽定情況 

2016年9月26日，買受人小吳與開發商簽定八份《四川省商品房生意合同（預售）》，小吳采用分期付款的方式，以總價1400萬元購買8套商業用房。其間第九條清楚約好，“買受人于2017年12月31日前或房子實踐交給日前7日內（以先到為準）付清剩下房款，出賣人以宣告房子交給奉告起第7日為買受人終究付款日，出賣人未收到買受人剩下房款的情況下，出賣人可推遲交給時刻至買受人付清一切剩下房款，出賣人不承當違約責任。”

同日，兩端還簽定《〈商品房生意合同〉補充協議》，其間第二條清楚約好，“若買受人未付清《生意合同》及本補充協議約好的悉數累計應付款（含面積補差款）、政府部門規則費用、分期付款欠款或有銀行按揭（月供）欠款等，出賣人有權回絕交房直至買受人付清欠款停止。”

合同施行情況 

2016年9月26日，小吳付出購房款700萬元；2018年1月15日，小吳付出購房款400萬元；2018年9月3日，小吳付出購房款300萬元。

2018年2月1日，開發商完結項目竣工檢驗；2018年5月21日，獲得案涉8套商鋪的房子建筑面積測繪陳述；2018年8月15日，開發商奉告小吳收房；2018年9月4日，小吳簽署了上述8套商鋪的《收房確認書》。

 訴訟情況

 因開發商逾期交房，小吳央求開發商付出自2018年1月1日起至2018年9月4日止的逾期交房違約金103萬元。

 一審裁判要旨：開發商直至2018年5月21日才獲得案涉8套商鋪的房子建筑面積測繪陳述，故上述8套商鋪直至2018年5月21日才達到合同約好的交給條件，開發商在2018年1月1日至2018年5月21日期間不能實踐交給房子，已經構成逾期交房，故應承當相應的違約責任。依據合同約好并結合案涉商鋪地址同地段的租金規范等要素，一審法院酌情調整逾期交房違約金金額為45萬元。

 二審裁判要旨：依據兩端的約好，開發商應當在2017年12月31日前交房，如提早交房，小吳才有責任于房子實踐交給日前7日內付出剩下購房款。而從本案實際看，項目2018年5月21日才符合交房條件，且在符合交房條件后開發商并未按約好及時奉告小吳收房。2018年8月15日，開發商才向小吳宣告《收房奉告書》，奉告付出剩下購房款并辦理收房手續，故開發商應承當2018年1月1日至2018年8月14日期間不能交給房子的逾期交房違約責任，二審法院判令開發商付出逾期交房違約金72萬元。

 再審裁判要旨[（2020）川民再256號]：從案涉合同約好的內容來看，兩端系約好小吳付清悉數房款后

 案子研析

 本案中，兩端爭議的實際為開發商是否應當承當逾期交給房子的違約責任。故案子的爭議焦點為：（一）兩端合同所約好的付出悉數房款和交給房子有無先后施行次序，合同各方享有的抗辯權性質為不安抗辯權仍是一起施行抗辯權；（二）假定小吳享有的抗辯權為不安抗辯權，其暫停付出剩下購房款是否符合法則規則要件。

 佛山收賬公司關于爭議焦點（一）

 本案一審法院、二審法院以為，兩端合同所約好的付出悉數房款和交給房子有先后施行次序所針對的現象是，假定開發商于2017年12月31日前提早交房，則小吳才有責任于房子實踐交給日前7日內付出剩下購房款。而實際上，項目于2018年5月21日才符合交房條件，開發商于2018年8月15日才奉告小吳收房，故兩端對該種現象下付出悉數房款和交給房子沒有先后施行次序的約好。依據合同法第六十六條（民法典第五百二十五條）的規則，小吳享有一起施行抗辯權，在開發商存在逾期交房的現象下，其有權不付出剩下購房款。

 再審法院以為，案涉房子生意合同就悉數房款的交給時刻系約好固定日期2017年12月31日，或不定日期開發商宣告房子交給奉告起7日內，“以先到為準”的合同約好標明不定日期應在2017年12月31日前，即小吳應最遲于2017年12月31日付清剩下房款，故兩端對付出悉數房款和交給房子有先后施行次序的約好。兩端系約好買受人小吳付清悉數房款后，出賣人開發商方負有房子交給責任。因兩端已就購房人付出悉數房款和出賣人交給房子的先后施行次序作出了清楚約好，依據合同法第六十八條（民法典第五百二十七條）的規則，小吳享有的合同抗辯權為不安抗辯權，并非一起施行抗辯權。

 關于爭議焦點（二）

 依據合同法第六十九條（民法典第五百二十八條）的規則，不安抗辯權的行使須具有符合條件的本質要件和符合法則規則的程序要件，即先施行債款當事人在有妥當依據證明對方當事人或許丟掉施行債款才華的現象下，應向對方宣告奉告，連續先施行債款的施行，并可在合理的期限后解除合同。本案中，小吳負有付清悉數購房款的先施行債款，即便開發商存在逾期交房的現象，但無其他妥當依據證明開發商有運營情況惡化致丟掉或或許丟掉施行債款才華的現象，故無不安抗辯權的適用條件。

 更何況，一方當事人主張先施行行為因后施行行為或許發生嚴重瑕疵而行使不安抗辯權，應當及時奉告對方當事人，而不經奉告即自行連續和不予施行并不符合法則規則。本案中，小吳在未經奉告，亦無妥當依據證明開發商存在運營情況惡化致丟掉或或許丟掉施行債款才華的現象下，付清悉數購房款的先施行責任不得連續。

 實務要害總結

 我們總結該案的要害如下，以供實務參閱：

 一、民法典第五百二十五條、五百二十七條（對標合同法第六十六條、第六十八條）分別對一起施行抗辯權、不安抗辯權進行了規則，二者所適用的前提條件是不一樣的。前者要求當事人所互負的債款沒有先后施行次序，后者要求當事人所互負的債款有先后施行次序。本案之所以發生爭議，根本原因在于對購房人付出悉數房款和出賣人交給房子先后施行次序的約好并不清楚，一審法院、二審法院、再審法院對此了解完全相悖，致使裁判效果呈現回轉。我們提請開發商和買受人充沛重視，關于付出購房款和交給房子的先后施行次序進行清楚約好，防止發生糾紛。

 二、民法典第五百二十六條（對標合同法第六十七條）規則，當事人互負債款，有先后施行次序，先施行一方施行債款不符合約好的，后施行一方有權回絕其相應的施行要求。假定開發商為后施行方，其有權依據合同約好，以買受人未付清悉數房款為由，回絕交給房子。買受人存在逾期付出購房款的現象，其先施行債款未完結，并不享有后施行債款央求權，無權主張開發商承當逾期交房違約責任。開發商即便存在房子竣工時刻拖延的現象，亦因其當時沒有承當交房責任，故無須承當逾期交房違約責任。

 三、民法典第五百二十八條（對標合同法第六十九條）對不安抗辯權行使規則進行了規則，除了需求符合不安抗辯權的實體要件外，一方當事人在行使該權力時應當及時奉告對方當事人，防止因未施行法定程序導致不安抗辯權的行使未獲法院支撐。

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